Miete
Miete[ahd. miata »Lohn«], Vertrag, durch den sich der Vermieter verpflichtet, dem Mieter eine unbewegl. (z. B. Wohnung) oder eine bewegl. Sache (z. B. Kfz) während der Mietzeit gegen Entgelt, den Mietzins, zum Gebrauch zu überlassen (§§ 535 ff. BGB). Die Regelung des BGB gilt grundsätzlich für Mietverhältnisse über alle Arten von Sachen. Doch bestehen für die Wohnraum-M. zahlreiche Sondervorschriften, die als »soziales Mietrecht« die vorherige, außerhalb des BGB geregelte Wohnungszwangswirtschaft abgelöst haben. Der Mietvertrag kann formlos abgeschlossen werden; Schriftform ist nur vorgeschrieben für M. von Grundstücken, Wohnungen, Geschäftsräumen u. Ä. auf längere Zeit als ein Jahr; hierzu werden i. d. R. Vertragsmuster benutzt (»Einheitsmietverträge«), die von Mieter- und Vermietervereinigungen herausgegeben werden und in vielen Varianten existieren. Der Vermieter ist verpflichtet: 1) dem Mieter die Sache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und in einem gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten; 2) Störungen im Gebrauch vom Mieter fern zu halten. Bei Nichterfüllung kann der Mieter: 1) auf Erfüllung klagen; 2) für die Dauer der Gebrauchsbeeinträchtigung den Mietzins mindern; 3) den Vertrag, auch fristlos, kündigen, wenn der vertragsmäßige Gebrauch nicht gewährleistet wird. Der Mieter ist verpflichtet: 1) den Mietzins zu zahlen; 2) die Sache pfleglich zu behandeln und Mängel unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen; 3) die Sache nach Beendigung der M. zurückzugeben. Bei vertragswidrigem Gebrauch kann der Vermieter nach Abmahnung auf Unterlassung klagen, falls die Pflichtverletzung erheblich ist, fristlos kündigen und für vom Mieter verschuldete Schäden Schadensersatz verlangen. Der Mietzins ist nach dem Gesetz zahlbar am Ende der Mietzeit, doch wird vertraglich meist Vorauszahlung vereinbart. Der Vermieter von Grundstücken oder Räumen hat für seine Forderungen ein gesetzl. Pfandrecht (Vermieterpfandrecht) an den eingebrachten pfändbaren Sachen des Mieters. Wird eine Mietkaution vereinbart, darf sie drei (Kalt-)Monatsmieten nicht übersteigen und ist zu verzinsen (§ 550 b BGB). Zur Weitervermietung (Untervermietung) bedarf der Mieter der Erlaubnis des Vermieters (Verweigerung nur aus wichtigem Grund). Die Beendigung der M. tritt mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit ein oder mangels Vereinbarung nach Kündigung mit gesetzl. Frist, die in bestimmten Fällen vorzeitig (Tod des Mieters, Beamtenversetzung u. a.) oder fristlos (z. B. bei Verzug mit mindestens zwei Mietzahlungen, hier ist aber Heilung möglich) erfolgen kann. Wenn ein vermietetes, vom Mieter schon bezogenes Grundstück vom Vermieter an einen Dritten veräußert wird, tritt der Erwerber in Rechte und Pflichten des Vermieters ein (»Kauf bricht nicht M.«). Nach Aufhebung der seit 1960 stufenweise abgebauten Wohnungszwangswirtschaft gilt für die Wohnraummietverhältnisse das durch die Mietrechtsänderungs-Ges. geschaffene soziale Mietrecht. Sein Kernstück bilden die Sozialklauseln, die durch das Mietrechtsverbesserungs-Ges. sowie das 2. Wohnraumkündigungsschutz-Ges. (2. WKSchG) am 1. 1. 1975 in Kraft traten. Der Vermieter kann den für unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrag nur noch kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, nämlich (§ 564 b BGB) wenn 1) der Mieter seine Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, oder wenn 2) ein Eigenbedarf des Vermieters vorliegt, oder 3) wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtsch. Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebl. Nachteile erleiden würde. Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist ausgeschlossen (§ 1 Miethöhe-Ges. vom 18. 12. 1974). Die Kündigung (die nach § 564 a BGB grundsätzlich schriftlich erfolgen muss) muss spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats erklärt werden. Nach fünf, acht, zehn Jahren seit der Überlassung des Wohnraums verlängert sich die Kündigungsfrist um jeweils weitere drei Monate (§ 565 Abs. 2 BGB). Besonderheiten gelten für Werkmiet- bzw. Dienstwohnungen. Hat der Mieter in dem Wohnraum einen gemeinsamen Hausstand mit seinem Ehegatten oder anderen Familienangehörigen geführt, so treten diese mit dem Tod des Mieters i. d. R. in das Mietverhältnis ein, auch nichtehel. Lebenspartner.Mieterhöhung kann nur verlangt werden, wenn der bisherige Mietzins seit mindestens einem Jahr unverändert ist und der angestrebte neue Zins den ortsübl. Betrag für gleiche Mietobjekte nicht übersteigt (§ 2 Miethöhe-Ges.). Die Beweislast dafür hat der Vermieter, wobei folgende Nachweise genügen: drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten oder eine Übersicht übl. Mietentgelte, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Mieter und Vermieter erstellt oder anerkannt ist (Mietspiegel). Stimmt der Mieter dem Erhöhungsverlangen nicht bis zum Ablauf des 2. Kalendermonats nach Zugang zu, kann der Vermieter bis zum Ablauf von weiteren zwei Monaten auf Erteilung der Zustimmung klagen. Liegt die bisherige M. unter der Vergleichs-M., darf sie sich i. d. R. innerhalb von drei Jahren um höchstens 30 % erhöhen. Die seit 1983 zulässige Staffel-M. (nicht bei preisgebundenem Wohnraum) setzt eine Vereinbarung voraus, nach der in einem Zeitraum von bis zu zehn Jahren die M. stufenweise um einen festgelegten Betrag steigt; der Staffelmietvertrag ist nach vier Jahren kündbar. Auch Erhöhung von Betriebskosten im Sinne des § 27 der 2. Berechnungs-VO i. d. F. v. 12. 10. 1990 sowie Erhöhung von Kapitalkosten kann der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen durch schriftl. Erklärung auf die Mieter umlegen.Auf Mietverhältnisse in den neuen Bundesländern (auch auf vor dem 3. 10. 1990 abgeschlossene) ist grundsätzlich das BGB anzuwenden (Art. 232 § 2 EGBGB). Die Kündigungsmöglichkeit des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 (berechtigtes Vermieterinteresse an der Kündigung mit dem Ziel einer angemessenen wirtsch. Verwertung der Mietsache) ist dem Vermieter verwehrt. Auf die Eigenbedarfsregelung (§ 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1) kann sich der Vermieter grundsätzlich erst seit 1. 1. 1996 berufen. - Für die DDR wurde mit dem Preis-Ges. vom 22. 6. 1990 eine Mietpreisbindung festgelegt. Nur nach dem 3. 10. 1990 neu geschaffener, nicht mit öffentl. Mitteln geförderter Wohnraum war von der Preisbindung frei. Die Erhöhung der Wohnungs-M. für preisgebundenen Wohnraum erfolgte beginnend am 1. 10. 1991 durch die Erste und die Zweite Grundmieten-VO sowie die Betriebskostenumlage-VO. Ab 11. 6. 1995 ließ dann das Mietenüberleitungs-Ges. eine Heranführung an das allgemein geltende System der Vergleichsmiete zu. Ab 1. 1. 1998 besteht auch hinsichtlich der Wohnungs-M. ein einheitl. Rechtszustand.Nach österr. Recht zählt die M. zu den Bestandverträgen; sie liegt vor, wenn eine bewegl. oder unbewegl. Sache zum Gebrauch gegen Entgelt überlassen wird (§§ 1090 ff. ABGB). Spezielle Bestimmungen enthält das Mietrechts-Ges. 1981, das u. a. einen umfassenden Kündigungsschutz regelt. Das schweizer. Mietrecht wurde mit Bundes-Ges. vom 15. 12. 1989 grundlegend revidiert. Das Mobiliarmietrecht entspricht weitgehend dem dt. Recht. Im Immobiliarmietrecht bestehen zum Schutz der Mieter zahlr. Sonderbestimmungen (z. B. für Mieterhöhungen, Kündigungsschutz).
▣ Literatur:
Sternel, F.: Mietrecht aktuell. Köln ³1996.